おはようございます。
目黒区目黒本町（学芸大学駅エリア）の女性司法書士・行政書士、増田朝子です。
相続・遺言・終活サポートを中心に、地域の皆さまの安心のための法務サービスを行っています。
相続登記をしたのに、建物の名義が変わっていない？｜未登記家屋と増築部分の確認
相続登記のご依頼を受けて固定資産税の課税明細書を確認すると、家屋番号の記載のない「未登記家屋」が見つかることがあります。この「未登記家屋」は、居宅だけではありません。床面積の比較的小さな物置や附属家などがあり、母屋である居宅とは別に課税されている場合もあります。
また、建物は登記されていても、登記簿と課税明細書で床面積が大きく違うことがあります。この二つは、相続の際の対応が異なります。
建物全体が未登記の場合
未登記家屋とは、固定資産税の課税対象になっていても、法務局に建物の登記がされていない家屋のことです。
登記済みの土地や建物は、相続登記をすると、その情報が市区町村にも伝わります。一方、未登記家屋には変更する登記名義がありません。そのため、ほかの不動産の相続登記を終えても、未登記家屋については、固定資産税の課税台帳上の名義が亡くなった方のまま残ることがあります。たとえば、相続登記をしたはずなのに、翌年固定資産税の納税通知書が、登記済みの不動産とは別に故人の名義で届くこともあります。
市区町村への未登記家屋所有者変更届を提出
未登記の建物は、本来、登記について検討すべきものです。特に居宅の場合には、未登記のままでよいと簡単には判断できません。
一方で、古い物置や附属家の場合、将来取り壊す可能性があり、登記にかかる費用も考えると、すぐに登記へ踏み切れない場合があります。当事務所でも、建物の状況や今後の予定を伺いながら、対応を検討しています。
建物を未登記のままにする場合でも、相続によって所有者が変わったことは、市区町村の固定資産税担当課へ届け出を行うことが必要です。手続の名称は「未登記家屋所有者変更届」など、自治体によって異なります。
届出には、遺産分割協議書や戸籍、法定相続情報一覧図など、相続関係や取得する方を確認できる書類が必要になることがあります。必要書類や提出方法は、自治体ごとに確認します。
なお、この届出は固定資産税の課税台帳上の名義を変更する手続です。市区町村への届出だけでは所有権の登記はされません。第三者に対して所有権を主張するためにも、建物の登記について検討する必要があります。
登記済みの建物に、登記されていない増築部分がある場合
また、課税明細書をよく見ると、登記簿上の床面積と、固定資産税の課税床面積が大きく違うことがあります。たとえば、登記簿では平屋のままなのに、実際には２階を増築しており、その部分も課税されているケースです。
この場合、登記されている建物について相続登記をすれば、増築部分を含む建物について、固定資産税の課税上の名義も変更されるのが通常です。
しかし、課税上の名義が変わることと、登記簿に増築部分が反映されることは、別の話です。 相続登記をしただけでは、登記簿は平屋のままです。
登記簿の床面積や構造を現況に合わせるには
登記簿の床面積や構造を現況に合わせるには、建物の表示に関する変更登記が必要です。また、建物全体が未登記の場合は、まず建物表題登記を行います。こうした建物の表示に関する登記を専門家に依頼するときは、土地家屋調査士に別途お願いすることになります。未登記家屋については、その後の所有権保存登記は、司法書士が扱う手続です。
現時点で課税や利用に支障が見えず、費用の面から、変更登記をすぐには行わないケースもあります。ただ、将来、リフォーム工事のために融資を受ける際などに、金融機関から登記簿と現況の違いを指摘され、是正を求められることもあります。
課税明細書と登記簿を、両方確認しましょう
相続登記の際には、登記簿だけでなく、固定資産税の課税明細書も確認することが大切です。未登記の建物があるのか、登記済みの建物に未登記の増築部分があるのかによって、必要な対応は変わります。
建物の現況、今後の利用予定、手続にかかる費用を踏まえて、一つずつ検討していきましょう。
当事務所では、未登記家屋の所有者変更についてのご相談を承っています。お気軽にご連絡ください。
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司法書士・行政書士 増田 朝子（ますだ ともこ）
司法書士・行政書士 増田リーガルオフィス
東京都目黒区目黒本町1-16-22グリーンビュー目黒１F
📞03-6338-9878
✉info@masuda-legal.com
プロフィール
相続・登記・遺言・空き家対策
家族の法務支援に注力
幅広い経験に基づくコンサルティング
目黒区在住
東京司法書士会所属・登録番号 7656号
簡裁訴訟代理認定 第501506号
東京都行政書士会所属・登録番号 18082496号
東京家庭裁判所家事調停委員（令和2年より）
相続・不動産コンサルティング会社 代表取締役
