おはようございます。目黒区の司法書士・行政書士の増田朝子です。
在外邦人が売主となっている物件の売買の場合、一般的には売主に現地の日本領事館に行ってもらい、必要書類を取得してもらうことが多いのではないでしょうか。
日本領事館に行っていただく前に、こちらからは登記委任状と登記原因証明情報など登記必要書類を送ります。
日本領事館で売主に取得してもらうのは、在留証明書と、（登記委任状に添付の）署名証明書です。
この場合の、署名証明書を添付した売主の登記委任状について、
①委任日付はいつにすればいいのか、②内容はどうすればいいのか、という二つの問題があります。
①については、日本領事館に行って委任状に署名するとしたら、この署名をした日を委任日とするのが自然です。
この場合、登記委任状の日付は決済日より前になりますが、こちらは不動産登記では、前日付でも問題ない取り扱いです。
ただし、この委任状には、登記事項が具体的に記載されている必要があります。条件付き委任、始期付き委任という扱いとなるとのこと。
ということは、②は委任事項が明記された副本型の委任状を作成する必要があります（「登記原因証明情報に記載のとおりの、、、」という援用型の委任状では、問題あるようです）。
（実際の登記の際は、詳しくは先例等を確認のうえ、必要であれば法務局にご相談下さい。）
恥ずかしながら（一応遠い昔のことです。。。）、援用型の登記委任状で署名証明書を取得してもらっていて、決済日に問題があることに気が付き真っ青に。。。
ちょうど日本に一時帰国していた、売主に頭を下げて一緒に近くの公証役場に駆け込んだことがありました。
なお、このように売主が一時帰国する場合、公証役場で署名証明書を取得することは可能です。
この時は公証役場には身分証明書としてパスポートだけでなく、在留証明書を持参するよう言われました。
（在留証明書をもって、現地住所の確認をするとのことでした。）
登記原因証明情報のときは、援用型登記委任状とすることがパターン化していて、それ以上の思考が停止していた怖さ。
いつもと違う（今回のような在外邦人が売主）決済時は、十分時間をとって問題ないか確認してみることが必要と、いう事例でした💦。
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